Jinsi ya kuandaa makubaliano ya kukodisha kwa usahihi

2024 Mwandishi: Malcolm Clapton | [email protected]. Mwisho uliobadilishwa: 2023-12-17 04:11

Ni faida zaidi kukodisha ghorofa moja kwa moja kupitia mmiliki, kupita ofisi za mali isiyohamishika. Lakini basi mkataba utalazimika kuhitimishwa kwa kujitegemea, na hii sio jambo rahisi: unahitaji kuzingatia pointi nyingi na maelezo ili kuepuka matatizo katika siku zijazo na kuishi kwa amani na ujasiri. Katika nakala hii, tutaamua nini cha kutafuta wakati wa kuunda makubaliano ya kukodisha.

Hebu tufanye uhifadhi mara moja: katika makala hii tutazingatia hasa mkataba wa kukodisha kibiashara wa majengo ya makazi, ambayo inadhibitiwa na Sura ya 35 ya Kanuni ya Kiraia ya Shirikisho la Urusi na kwa sehemu na Sura ya 5 ya Kanuni ya Makazi ya Shirikisho la Urusi. Shirikisho la Urusi, yaani, kukodisha ghorofa na mtu binafsi. Kuna tofauti katika sheria kati ya makubaliano ya kukodisha (ambayo yanahitimishwa na mtu binafsi) na makubaliano ya kukodisha (ambayo yanahitimishwa na taasisi ya kisheria). Walakini, katika hotuba ya kawaida, neno lililowekwa vizuri "kodi" hutumiwa. Kwa hiyo, katika nyenzo hii kwa ajili ya unyenyekevu, tutatumia maneno yote mawili - "kodi" na "kukodisha" - sawa.

Nyaraka

Kwa hali yoyote usisite kuuliza mmiliki wa ghorofa kutoa kifurushi kamili cha hati:

• pasipoti;
• cheti cha usajili wa umiliki wa ghorofa inahitajika;
• kwa kuongeza: risiti zilizolipwa za bili za matumizi (ili kuhakikisha kuwa hakuna deni juu yao) na dondoo kutoka kwa kitabu cha nyumba kuhusu watu waliosajiliwa kwenye nafasi ya kuishi.

Ikiwa ghorofa ina wamiliki kadhaa, basi idhini ya mmoja wao haitoshi, unahitaji kupata kibali cha wote. Kuna hali tatu zinazowezekana za maendeleo ya matukio:

1. Ambatisha idhini iliyoandikwa ya wamiliki wenza wote.
2. Mmiliki mwenza mmoja anaingia katika makubaliano na uwezo wa wakili kutoka kwa wengine.
3. Mwishoni mwa mkataba, wamiliki wote wapo kwa mtu (basi mkataba unaonyesha kwamba ghorofa imekodishwa na wamiliki wote kwa wakati mmoja).

Idhini iliyoandikwa pia inahitajika kutoka kwa watu ambao sio wamiliki, lakini wamesajiliwa kwenye nafasi ya kuishi. Vinginevyo, wanaweza kudai haki zao wakati wowote, na itabidi utafute nyumba mpya haraka.

Kwa kuwa tunazungumza juu ya kukodisha ghorofa, inamaanisha kuwa mpangaji ni mtu binafsi. Kwa hiyo, anahitaji kuleta pasipoti yake pamoja naye. Ikiwa hutaishi katika ghorofa peke yake, basi maelezo ya pasipoti ya mpangaji wa pili (wa tatu, wa tano) pia inahitajika.

Mikataba ya kukodisha mali isiyohamishika iko chini ya usajili wa serikali. Isipokuwa kwa mkataba uliohitimishwa kwa chini ya mwaka mmoja.

Muda

Mkataba wa ajira unaweza kuwa wa muda mfupi (hadi mwaka mmoja) na wa muda mrefu (kutoka mwaka mmoja hadi miaka mitano). Ikiwa mkataba hausemi neno juu ya muda huo, inachukuliwa kuwa ulihitimishwa kwa muda wa miaka mitano. Tofauti kuu kati ya mikataba ya muda mrefu na ya muda mfupi ni masharti ya kufukuzwa kwa wapangaji.

Mkataba wa muda mfupi

Mmiliki anaweza kuagiza kipindi ambacho mkataba unaweza kusitishwa na wahusika kabla ya ratiba. Ikiwa hakuna kipindi kama hicho kilichoainishwa, hana haki ya kuwafukuza wapangaji kabla ya mwisho wa mkataba. Lakini mwishoni mwa kipindi hiki, mmiliki mwenyewe anaamua kama kuendelea kukodisha ghorofa kwa wapangaji sawa au kutafuta wengine.

Mkataba wa muda mrefu

Ni ngumu zaidi kwa mmiliki kutengana na wapangaji. Mwishoni mwa muda wa mkataba, mwenye nyumba hawezi tu kuhamisha mtu mwingine ndani ya ghorofa: ikiwa hajamjulisha mpangaji kuhusu tamaa yake angalau miezi mitatu kabla ya mwisho wa mkataba, inachukuliwa kuwa mkataba ni moja kwa moja. upya chini ya hali ya zamani.

Ikiwa mwenye nyumba atasema kwamba hana mpango tena wa kupangisha nyumba, basi wapangaji lazima wahame. Lakini katika kesi hii, hawezi kukodisha ghorofa kwa angalau mwaka, vinginevyo wapangaji wa awali wana haki ya kwenda mahakamani na kudai uharibifu.

Tofauti na mwenye nyumba, mpangaji anaweza kusitisha mkataba wakati wowote bila kutoa sababu.

Hali ya ghorofa na mali

Matengenezo na maboresho

Swali muhimu: ni nani anayefanya matengenezo? Kawaida, makubaliano yana maneno kwamba "baada ya kumalizika kwa mkataba wa upangaji, wapangaji wanajitolea kurudisha majengo kwa fomu ile ile ambayo ilitolewa." Kwa hiyo, mkataba unapaswa kuonyesha mara moja nini kinaweza kubadilishwa katika ghorofa na nini sivyo.

Kwa kuongeza, bila idhini ya mmiliki, wakazi hawana haki ya kufanya upya na ujenzi wa robo za kuishi. Kwa mfano, wakati wa matengenezo, huwezi kuchukua tu na kubomoa kizigeu cha mambo ya ndani au kupanua mlango wa mlango.

Ikiwezekana kufanya matengenezo, basi hakikisha kuagiza katika mkataba ni kiasi gani cha kodi kinapaswa kupunguzwa. Ikiwa hakuna dalili, inawezekana kwamba utatengeneza kila kitu mwenyewe, na mmiliki atakataa tu kulipa gharama zako.

Matengenezo yote ya sasa na gharama juu yake ziko kwenye mabega ya mpangaji. Yeye sio tu kudumisha utaratibu katika ghorofa, lakini pia anajibika kwa usalama wa mali.

Mwenye nyumba lazima afanye matengenezo makubwa, na gharama zote zinachukuliwa na yeye (isipokuwa imeelezwa vinginevyo katika mkataba). Ikiwa mwenye nyumba haonyeshi kupendezwa na matengenezo makubwa inapohitajika, basi mpangaji ana haki ya:

• kwa kujitegemea kufanya matengenezo makubwa yaliyotolewa na mkataba au yanayosababishwa na hitaji la dharura, na kukusanya gharama yake kutoka kwa mpangaji;
• kudai kupunguzwa sambamba kwa kodi;
• kudai kusitisha mkataba na fidia kwa hasara.

Unapokarabati au kununua kitu kipya kwa ghorofa iliyokodishwa, kwa masharti ya kisheria, unafanya maboresho. Wanaweza kutenganishwa na kutengwa. Kwa mfano, ikiwa mpangaji ameweka kiyoyozi au hita ya maji kwa gharama yake mwenyewe (na mwenye nyumba hakupunguza kodi au kurejesha gharama zao), ana haki ya kuwachukua pamoja naye.

Uboreshaji usioweza kutenganishwa, kama vile wallpapers mpya, hauwezi kuchukuliwa nawe bila kuharibu mwonekano wa ghorofa. Kwa hivyo, mpangaji anaweza kudai kufidia thamani yake mkataba unapoisha. Lakini madai yataridhika ikiwa mkataba unasema kwamba mpangaji hakupinga uboreshaji huu.

Hali ya mali

Mwenye nyumba analazimika kumpa mpangaji mali hiyo katika hali nzuri. Hii ina maana kwamba ikiwa kitu kinakuzuia kutumia ghorofa, mwenye nyumba lazima aondoe sababu hii kwa gharama zake mwenyewe. Hata ile ambayo hata hakushuku wakati wa kukodisha ghorofa. Kwa mfano, ulitulia na kushangaa kupata kwamba mabomba yote yameoza kwa muda mrefu na haiwezekani kuosha katika oga. Mwenye nyumba lazima aondoe upungufu huu haraka iwezekanavyo na bila malipo kabisa. Ikiwa hafanyi hivi, unaweza kuondoa sababu mwenyewe na kudai ulipaji wa gharama, au kusitisha mkataba.

Tahadhari: mwenye nyumba anapaswa kuondoa kwa gharama zake tu mapungufu ambayo yeye wala wewe hawakujua.

Ikiwa, wakati wa kukagua ghorofa, uliona kuwa kitu haifanyi kazi hapo, au ulionywa juu yake mapema, basi tayari ni haki yako kukubaliana na hali kama hiyo au kutafuta chaguo bora zaidi.

Pia, wanasheria wanapendekeza, pamoja na mkataba, kuteka kitendo cha kukubalika kwa ghorofa. Inaelezea hali ya samani, mabomba, sakafu, madirisha na kila kitu kingine. Baadaye, hii itasaidia kuzuia migogoro juu ya ubora wa matengenezo na fanicha. Bila shaka, katika ghorofa yenye samani za zamani za Soviet na bila vifaa, si lazima kufanya hivyo. Lakini mwenye nyumba, ambaye anakodisha nyumba yenye samani na vifaa vya gharama kubwa, ana nia ya kuhakikisha kwamba mali yote inarudishwa kwake katika hali ifaayo, hivyo anaweza hata kuambatanisha picha za mali hiyo na risiti zinazothibitisha thamani yake. Uchakavu wa asili ni, bila shaka, kuzingatiwa. Lakini mpangaji atalazimika kulipia skrini iliyovunjika ya TV.

Zingatia kitu kama "jukumu la pamoja" ikiwa unakodisha ghorofa na mtu kwa juhudi za pamoja. Ikiwa mkataba hautoi kifungu juu ya dhima ya pamoja na kadhaa, basi jukumu lote litachukuliwa na yule aliyeingia mkataba. Hiyo ni, ikiwa jirani yako asiyejali atavunja kitu, na wewe tu umerekodiwa katika mkataba kama kuwajibika, basi utalazimika kulipa.

Kodisha

Mkataba unafafanua utaratibu, masharti na masharti ya kufanya kodi. Ikiwa hakuna maagizo maalum kuhusu hili, basi inachukuliwa kuwa ni sawa na yale ya kawaida hutumiwa wakati wa kukodisha mali hiyo: katika kesi ya ghorofa, hii ni kiasi cha malipo kilichowekwa kila mwezi.

Ikiwa mwenye nyumba anauliza kulipa mara moja malipo ya miezi 2-3 mapema au amana, hii lazima iandikwe katika mkataba.

Hati hiyo inapaswa pia kuonyesha ni mara ngapi na kwa kiwango gani mwenye nyumba anaweza kuongeza malipo. Kwa mazoezi, ongezeko la kodi kawaida hurekodiwa mara moja kwa mwaka hadi 10% ya gharama ya awali. Lakini yote haya ni kwa hiari ya vyama.

Ikiwa kifungu kama hicho hakijajumuishwa katika mkataba, mwenye nyumba bado ana haki ya kuongeza kodi, lakini hii inaweza kufanywa si zaidi ya mara moja kwa mwaka. Zaidi ya hayo, analazimika kumjulisha mpangaji kuhusu hili mapema kwa maandishi. Ikiwa masharti mapya hayamfai, anaweza kujiondoa kwenye mkataba kwa upande mmoja.

Mpangaji pia ana haki ya kudai kupunguzwa kwa kodi ikiwa, kwa sababu ya hali iliyo nje ya uwezo wake, hali ya eneo lililokodishwa imeshuka.

Zaidi ya hayo

Ongea na mmiliki kuhusu maelezo yote. Utalazimika kukutana mara nyingi. Ana wasiwasi juu ya nyumba yake, una wasiwasi juu ya ubora wa maisha, kwa hiyo jifunze kujadili na kuandika mikataba yote ya maneno katika hati.

Si mara nyingi, lakini hali mbaya hutokea: wakati mwingine wamiliki wanapenda kuingia bila ya onyo, hata kwa kutokuwepo kwa wapangaji na mara kadhaa kwa mwezi. Hii ni sababu ya kusitisha mkataba na ulipaji wa gharama za kuhamisha za mpangaji. Ili kuepuka hali kama hiyo, ongeza tu mstari mmoja kwenye makubaliano kuhusu mara ngapi mmiliki anaweza kuonekana mahali pako, ikiwa ni muhimu kukuonya juu ya hili mapema, na kuonyesha marufuku ya kutembelea mara kwa mara kwa kutokuwepo kwako.

Jua jinsi mwenye nyumba anavyowatendea wageni, wanyama, na uonyeshe hili katika mkataba.

Tu kwa kujadili na kurekebisha maelezo yote muhimu, pande zote mbili zitaweza kuishi bila migogoro na bila wasiwasi usiohitajika.

Kusitishwa kwa mkataba kupitia mahakama

Tayari tumesema kuwa si rahisi kwa mwenye nyumba kuachana na mpangaji, aina ya mkataba ina jukumu muhimu. Lakini mpangaji ana haki ya kukomesha mkataba wakati wowote, lakini kwa hali moja: lazima amjulishe mwenye nyumba kuhusu tamaa yake miezi mitatu mapema kwa maandishi.

Lakini wakati mwingine haiwezekani kukubaliana kwa kibinadamu, na kwa moja ya vyama kuna njia moja tu ya nje - kutafuta haki kupitia mahakama na kukomesha mkataba.

Kwa ombi la mpangaji, mkataba unaweza kusitishwa kabla ya ratiba na mahakama katika kesi ambapo mpangaji:

• hutumia mali na ukiukwaji mkubwa wa masharti ya mkataba au kwa ukiukwaji wa mara kwa mara;
• kwa kiasi kikubwa huharibu mali;
• inashindwa kulipa kodi kwa wakati zaidi ya mara mbili mfululizo;
• haifanyi matengenezo makubwa ya mali ndani ya masharti yaliyowekwa katika mkataba, ikiwa, chini ya mkataba, matengenezo makubwa ni wajibu wa mpangaji.

Mwenye nyumba anaweza kusitisha mkataba kupitia mahakama tu ikiwa alidai kutoka kwa mpangaji kwa maandishi ili kuondoa ukiukwaji.

Kwa ombi la mpangaji, makubaliano ya kukodisha yanaweza kusitishwa mapema na mahakama katika kesi ambapo:

• mkopeshaji haitoi mali au hutengeneza vizuizi vinavyozuia matumizi kamili ya mali;
• mali ina mapungufu ambayo hayakutajwa na mpangaji wakati wa kuhitimisha mkataba, haikujulikana kwa mpangaji mapema na haikuweza kugunduliwa wakati wa ukaguzi wa mali;
• mpangaji hafanyi matengenezo makubwa ya mali ndani ya muda uliowekwa na mkataba au ndani ya muda unaofaa;
• mali, kwa sababu ya hali iliyo nje ya udhibiti wa mpangaji, katika hali isiyofaa kwa matumizi.

Baada ya kukomesha kukodisha, mpangaji analazimika kurudisha mali kwa mpangaji katika hali ambayo aliipokea, kwa kuzingatia uvaaji wa kawaida au kwa hali iliyoainishwa na mkataba.

Kwa kumalizia, tuzingatie mambo mawili muhimu zaidi.

Ikiwa mwenye nyumba atatoa au kuuza nyumba ya kukodi, hii haitakatisha ukodishaji huo. Kwa maneno mengine, wakati mtu anakuja na kusema: "Ondoka nje, ninauza ghorofa," ni kinyume cha sheria. Mabadiliko ya mmiliki haijumuishi kusitishwa kwa makubaliano ya kukodisha nyumba.

Ikiwa ni lazima, unaweza kubadilisha mpangaji (mpangaji). Hiyo ni, ikiwa mkataba umehitimishwa kwa mume, na yeye, kwa mfano, anaondoka kwa Ncha ya Kaskazini kwa safari ndefu ya biashara, basi kwa idhini yake, unaweza kubadilisha mpangaji kwa mkewe. Katika kesi hiyo, mkataba unabakia sawa, hali sawa, muda unaendelea kutiririka na haujawekwa upya. Lakini hii inaweza kukuokoa kutoka kwa mkanda nyekundu ikiwa matatizo yoyote yanatokea (kwa mfano, ikiwa unapaswa kusitisha mkataba au kukusanya kitu kupitia mahakama).